Uknjižba nekretnine u katastar nepokretnosti

Do pre 3 godine sticaoci prava na nekoj nepokretnosti bili su dužni da stečenu imovinu uknjiže u nadležnoj službi za katastar nepokretnosti podnošenjem odgovarajućeg zahteva na šalteru. Gužve su bile nesnosne, građani frustrirani, a služba prilično neefikasna u postupanju po zahtevima građana.

Srećom, 2023. godine, stupanjem na snagu novog Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar vodova, postupak je umnogome ubrzan i pojednostavljen digitalizacijom katastra i omogućavanjem da se svi zahtevi podnose elektronskim putem od strane advokata i geodetskih organizacija kao profesionalnih korisnika.

Građani više ne mogu samostalno podnositi zahteve na šalterima službi katastra nepokretnosti, već jedino i isključivo putem napred navedenih subjekata, čime se osigurava učinkovitost i delotvornost upisa uz prethodnu proveru dokumentacije od strane stručnih lica.

Sadržaj:

• Kako i kada se vrši uknjižba u katastar nepokretnosti?
• Koliko se čeka na odluku o podnetom zahtevu?
• Konverzija zemljišta - pravo korišćenja u pravo svojine
• Ko plaća taksu?

Kako i kada se vrši uknjižba u katastar nepokretnosti?

Uknjižena nekretnina vredi više. Uknjižba stanova, kuća, placeva, lokala i garaža je od suštinskog značaja za pravnu sigurnost vašeg vlasništva jer strogo zakonski posmatrano pravo svojine se stiče momentom kada se izvrši upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Osim ovog, brojni su i drugi razlozi kao što su lakše sprovođenje ostavinskog postupka, uknjiženi stanovi i upis prava svojine u korist pravog vlasništva, doprinose prodaji nekretnine putem kredita, samim tim se povećava broj eventualnih kupaca i drugo.

Postupak uknjižbe u katastar nepokretnosti vrši se na zahtev stranke ili po službenoj dužnosti.

Zahtev stranke

Ukoliko ste stekli stan, parcelu, kuću, garažu ili bilo koju drugu nekretninu na osnovu ugovora o kupoprodaji, nasleđem, ugovorom o poklonu, ugovorom o doživotnom izdržavanju, presudom, odlukom državnog organa ili na drugi način neophodno je da sa originalnim dokumentom ili sa overenim prepisom dođete kod profesionalnog korisnika (advokat za uknjižbu), potpišete punomoćje za zastupanje, koje će advokat ili drugo stručno lice digitalno potpisati, sačiniti zahtev za uknjižbu i potom ga elektronskim putem predati.

Ukoliko se radi o nekretninama koje ste stekli pre 2018.godine, a koji nisu evidentirani u javnim knjigama, odnosno kao vlasnik je upisano lice od koga ste stekli tu nekretninu, u praksi je čest slučaj da faktički vlasnik nije i pravni vlasnik nepokretnosti, te kao takav on nije pravno prepoznat kao imalac prava na određenoj nekretnini, stoga je on u obavezi da što pre podnese zahtev za uknjižbu.

Po službenoj dužnosti

Kada se radi o upisu nepokretnosti koje se obavlja po službenoj dužnosti, javni beželnici, sudovi i drugi državni organi i imaoci javnih ovlašćenja samostalno dostavljaju odgovarajuću dokumentaciju nadležnom katastru u sledećim rokovima:

• Javni beležnici su obavezni da nadležnom katastru nepokretnosti dostavljanje izvrše u roku koji ne može biti duži od 24h od momenta overe ugovora.
• Sud u roku koji ne može biti duži od 3 dana od dana izvršnosti presude koju je doneo.
• Nadležni organ u roku od 24 časa od dana izvršnosti svoje odluke.

Ovi rokovi definisani su zakonom, a dostavljanje se vrši podnošenjem elektronskih zahteva za uknjižbu.

Međutim, u praksi, zbog čestog nepoštovanja navedenih rokova, građani koji su stvarni vlasnici često ostaju neupisani u javne knjige. To ih može dovesti u neželjene situacije.

Primer:

Kupili ste stan, overili ugovor, ali se niste upisali u katastar nepokretnosti kao vlasnik. Prodavac u međuvremenu ostane dužan banci ili trećem licu zbog nekog drugog posla, a vaš stan koji se i dalje vodi na prodavca, bude predmet postupka prinudne naplate, što vas svakako može dovesti u stresnu situaciju ni krive ni dužne.

Dalje, može se desiti da javni beležnik ili sud ne izvrše dostavljanje u navedenim rokovima, a da vi jednostavno niste proverili kakav je status predmeta, pa da misleći da ste uknjiženi kao vlasnik budete iznenađeni kada se vaš stan nađe u ostavinskoj raspravi iza prodavca koji je u međuvremnu preminuio.

Iako rešive, navedene situaciju su prilično stresne, i često će zahtevati vaše dodatno angažovanje i plaćanje.

Kako bi se ovo izbeglo, veoma je važno da proverite status vaše nepokretnosti, i eventualno, ako nije uknjižena, da u što kraćem roku pristupite uknjižbi.

U slučaju da ugovor koji predstavlja pravni osnov za upis nepokretnosti nije overen ili ne sadrži sve podatke koji su neophodni za upis, potrebno je overiti Aneks ugovora. Međutim, ukoliko to nije moguće učiniti (na primer, prethodni vlasnik nepokretnosti je preminuo ili ga nije moguće pronaći) nužno je pokrenuti sudski postupak kako bi se utvrdilo da je podnosilac zahteva za upis prava svojine u katastar nepokretnosti zaista vlasnik te nekretnine.

Koliko se čeka na odluku o podnetom zahtevu?

Nakon podnošenja zahteva i utvrđivanja da su ispunjeni svi uslovi kao i da je dokumentacija uredna, nadležna služba katastra nepokretnosti je dužna da donese rešenje o zahtevu za uknjižbu u roku od 5 radnih dana kada se zahtev podnosi po službenoj dužnosti, odnosno u roku od 15 dana kada je zahtev podnela stranka, ali takođe u praksi ovi rokovi mogu biti mnogo duži. U međuvremenu, dok se ne donese rešenje, u listu nepokretnosti se upisuje zabeležba da je pokrenut postupak.

Konverzija zemljišta - pravo korišćenja u pravo svojine

Konverzija zemljišta podrazumeva pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine bez ikakve naknade.

Šta je pravo korišćenja

Pravo korišćenja je stvarno pravo kojim se pravo svojine ograničava. Dakle, pravo svojine nije isto što i pravo korišćenja. Ono je sporedno pravo uz pravo svojine na izgrađenom objektu.

Kod objekata koji su već izgrađeni na gradskom građevinskom zemljištu, a na kojem vlasnici istih imaju pravo korišćenja na tom zemljištu po automatizmu.

Ko ima pravo na konverziju zemljišta bez naknade?

Zakon o građenju predviđa pretvaranje prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine bez naknade.

Konverzija se vrši na osnovu podnetog zahteva od strane advokata ili geodetskih organizacija, kao profesionalnih korisnika.

Pravo svojine će se na određenoj parceli upisati u korist lica koje je upisano kao vlasnik na objektima koji se nalaze na zemljištu na kome postoji pravo korišćenja, odnosno na zemljištu na kojem nisu izgrađeni objekti ili posebnih fizičkih delova, osim ako se ne radi o licima čiji je položaj uređen Zakonom uz konverziju bez naknade.

Ko plaća taksu?

Taksu za upis u katastar nepokretnosti plaća se od strane lica koje je podnosilac zahteva ili ukoliko se radi o podnošenju zahteva po službenoj dužnosti taksu plaća lice u čiju korist se vrši upis.

Koje sve zahteve advokati podnose u katastar?

Advokati mogu putem aplikacije eŠalter podnositi različite zahteve pred nadležnim katastrom nepokretnosti i to su:

• Predbeležba objekta u izgradnji.
• Upis hipoteke.
• Brisanje hipoteke.
• Upis zabeležbe.
• Brisanje zabeležbi.
• Brisanje drugih stvarnih i obligacionih prava.
• Zahtev za promenu indikacija pravnog lica.
• Zahtev za promenu indikacija fizičkog lica.
• Zahtev za upis JMBG-a.
• Promena namene zemljišta.
• Utvrđivanje, izmena i gašenje kućnog broja.
• Promena nač. korišćenja i kat. klase zemljišta.
• Ispravka vrste / imaoca prava.
• Ispravka ličnih podataka.
• Ispravka podataka o hipoteci.
• Ispravljanje grešaka, nedostataka i propusta.

Kao i podnošenje različitih zahteva za upis ili izmenu JMBG-a, ili matičnog broja pravnog lica, kao i promenu imena i prezimena fizičkog lica, odnosno naziva pravnog lica.