Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zakon o obligacionim odnosima ne poznaje kao takav, već jedino ugovor o prodaji, a samo jedan od oblika ugovora o prodaji jeste i prodaja nepokretnosti. Kupoprodajni ugovor je najčešće zaključen ugovor u pravnom prometu.

Ukoliko ste rešili da zaključite kupoprodajni ugovor za kuću, stan, plac, garažu ili zemlju, važno je da budete upoznati sa svojim osnovnim pravima i obavezama, kao i koracima koje je neophodno preduzeti kako biste ovo veoma značajno pitanje rešili tako da budete u potpunosti zaštićeni.

Sadržaj:

• Pojam i forma
• Sadržina
• Bitni elementi
• Prodaja nepokretnosti na kojoj postoji pravo susvojine
• Ugovor o kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta
• Kupovina nepokretnosti sa teretom
• Kupovina stana pod hipotekom
• Kupovina nepokretnosti stečene u braku
• Overa ugovora o kupoprodaji

Svesno i stručno sastavljen Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od strane profesionalaca obezbeđuje da ceo proces kupovine ili prodaje nepokretnosti bude efikasan i siguran. Česti su primeri u praksi, gde nestručno sastavljen ugovor, kao izbegavanje angažovanja advokata, mogu prouzrokovati štetu velikih razmera, kako za kupce, tako i za prodavce.

Pronašli ste nepokretnost koja u potpunosti zadovoljava Vaše potrebe, kontaktirali ste vlasnika, načelno ugovorili uslove prodaje, i pitate se šta dalje?

Prvo što treba uraditi jeste provera stanja u katastru nepokretnosti. Uvidom u list nepokretnosti uverićete se da li je prodavac zaista vlasnik ili je možda suvlasnik, koliki je obim njegovog prava, da li postoje neki tereti ili zabrane na nepokretnosti.

Pre pristupanja zaključenju i overi ugovora potrebno je pribaviti dokaze o pravnom osnovu sticanja vlasništva od strane prodavca na nepokretnosti koja je predmet prodaje (to može biti ugovor o kupoprodaji nekretnine ili poklonu sa prethodnim vlasnikom, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, ugovor o doživotnom izdržavanju...), odnosno uvidom u ličnu kartu prodavca uveriti da li je prodavac zaista lice koje se za to deklariše ili se radi o nekom trećem licu.

Pojam i forma ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati prodajnu cenu u novcu i preuzme tu stvar.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti primer je ugovora kod kojeg je za punovažnost neophodno ispunjenje određenih uslova.

Da bi proizvodio pravno dejstvo, ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržati određne zakonom predviđene elemente, biti zaključen u pismenoj formi i overen (solemnizovan) od strane javnog beležnika.

Sadržina ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Pored osnovnih identifikacionih podataka, koja se odnose na kupca i prodavca, slede važni podaci o tome da li je prodavac knjižni ili vanknjižni vlasnik nepokretnosti, zatim i oni elementi koji se odnose na samu nepokretnost, bliže određujući predmet prodaje.

Saznajemo adresu, broj katastarske parcele, površinu, strukturu, sprat, adresu, broj lista nepokretnosti i druge podatke.

Dalje se upoznajemo sa načinom na koji je prodavac stekao nepokretnost koju prodaje i kao i sa iznosom ukupne prodajne cene kao i time da li je ona isplaćena u celosti, ili će tek biti isplaćena i na koji način.

Bitni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Stvar

Stvari koje su predmet ugovor jesu nepokretnosti, i to:

• Zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište)
• Zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske)
• Posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta)
• Drugi građevinski objekti

One mogu biti uknjižene ili neuknjižene. Uknjižene nepokretnosti su one koje su upisane u nadležnom katastru nepokretnosti na ime određenog lica kao nosioca prava na nepokretnosti, dok su neuknjižene one kod kojih imalac prava nije upisan u katastru. Kako uknjižene, tako i neuknjižene nepokretnosti mogu biti predmet kupoprodaje, ukoliko su u prometu.

Prodavac je knjižni vlasnik samo i jedino onda kada je u katastru nepokretnosti upisan kao vlasnik!

Prednost knjižnog vlasništva je ta što prodavac može računati na veći broj potencijalnih kupaca koji nepokretnost kupuju putem stambenog kredita, i svakako ta što je cena uknjiženih nepokretnosti veća nego onih koje su neuknjižene.

Jedan od članova Ugovora, obavezno govori o tzv. pravnoj zaštiti kupca, odnosno zaštiti od evikcije što kao pojam najčešće zbunjuje klijente. O čemu je reč? O tome da je prodavac pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću izjavljuje i garantuje kupcu da je jedini i isključivi vlasnik nepokretnosti, da nepokretnost nije opterećena nikakvim upisanim ili prećutnim teretima (zaloga, hipoteka…), niti pravima trećih lica, da ista nije predmet sudskog ili upravnog postupka, da nije predmet druge kupoprodaje, da ne postoji smetnja da se izvrši prenos vlasništva i predaja nepokretnosti u posed i da nije predmet bilo kog drugog pravnog posla.

Prodavac se obavezuje da ukoliko se eventualno pojavi neki teret ili pravo trećeg lica na predmetnoj nepokretnosti, da odmah kupcu pruži punu zaštitu od pravnog uznemiravanja - odnosno “evikcije“, pod pretnjom naknade štete i raskida Ugovora.

Cena

Kupac duguje prodavcu cenu koja mora biti određena ili odrediva, ozbiljna i pravična.

Ona može biti izražena u dinarima ili u stranoj valuti u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Važno je istaći da ukoliko cena prelazi iznos od 10.000e, uplata mora biti obavljenja putem bankovne transakcije.

Ostale odredbe u kupoprodajnom ugovoru

Kao najvažnija sporedna odredba svakog ugovora je clausula intabulandi element ugovora koji predstavlja neopozivu i bezuslovnu saglasnost prodavca da se kupac, na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene može bez posebne saglasnosti prodavca uknjižiti kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, u katastarskim ili drugim javnim knjigama bez njegovog daljeg prisutva prodavca.

Ona može biti data u samom ugovoru ili u formi posebne izjave nakon isplate kupoprodajne cene. Važno je znati da se bez ove klauzule, kupac ne može uknjižiti kao vlasnik!

Prodaja nepokretnosti na kojoj postoji pravo susvojine

Ukoliko na jednoj nepokretnosti postoji više vlasnika, za prodaju takve nepokretnosti neophodno je da se pre prodaje ispune određene pretpostavke.

Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti. Ukoliko niko od suvlasnika ne želi da otkupi suvlasnički deo prodavca, tek u tom slučaju je prodavac slobodan da nepokretnost proda trećem licu.

Ugovor o kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta

Ako je predmet prodaje poljoprivredno zemljište, kupoprodajni ugovor za zemljište može biti zaključen jedino ukoliko je vlasnik zemljišta koje se prodaje isto prethodno ponudio vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.

Ponuda koja predstavlja poziv da se zaključi ugovor o kupoprodaji zemljišta dostavlja se istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom. Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi ispočetka kao da nije ni ponudio imaocu prava preče kupovine. Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom kod suda da se poništi kupoprodajni ugovor za zemljište i da se nekretnina njemu proda pod istim uslovima.

Tužba se može podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj ovim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom kod suda da zahteva ostvarivanje tog prava.

Tereti na nepokretnosi - kupovina nepokretnosti sa teretima

Za kupca je jedini u potpunosti siguran predmet kupovine nepokretnost na kojoj ne postoje neki od tereta. Ipak, iako je sasvim legalno kupiti ili prodati nekretninu opterećenu hipotekom, ili nekim drugim teretom (plodouživanje, pravo službenosti, postojanja spora). Kupac mora biti upoznat sa postojanjem tereta, i mora razumeti sve pravne posledice upisanih tereta.

Ova prava i tereti se upisuju u javne knjige, međutim mogu postojati i realni tereti, tj. tereti koji nisu upisani u zemljišne knjige.

Obzirom da stvarne službenosti mogu nastati i održajem, ne moraju biti upisane u javne knjige, tako da je moguća situacija da se vlasnik susedne nepokretnosti služi pravom prolaza preko placa a da se momentalni vlasnik ne buni. Imajući u vidu da je komšija stekao pravo prolaza, to za Vas kao kupca može predstavljati problem.

Ugovor o kupoprodaji stana pod hipotekom

Koje su sve opasnost i šta raditi u tim slučajevima?

Pronađeni stan koji nam odgovara je opterećen hipotekom, postavlja se pitanje rizika ovakve kupovine, kao i da li banka može odobriti kredit za kupovinu stana koji je već pod hipotekom, koliko mogu da izgubim kupovinom takvog stana. Pokušaćemo da vam približimo sam postupak kupovine ovakvog stana.

Ukoliko želite da zaključite kupoprodajni ugovor za stan koji je pod ovim teretom, prvi korak koji treba preduzeti u ovakvoj situaciji jeste pribavljanje potvrde o ostatku duga ili o otplati kredita od banke u čiju korist je hipoteka ustanovljen, kao i pismo o namerama banke da će izdati brisovnu dozvolu nakon isplate duga po ranijem kreditu ukoliko on nije otplaćen.

Ukoliko je kredit otplaćen, tada potvrdu od banke da je izmiren dug podneti nadležnom javnom beležniku kao dokaz kako bi mogao da bude sproveden postupak izdavanja brisovne dozvole, odnosno brisanja hipoteke iz registra.

Ukoliko kredit nije otplaćen, tada sa potvrdom o ostatku duga, pismom o namerama o ostalom neophodnom dokumentacijom za podnošenje kreditnog zahteva (overa plate, potvrde poslodavca, procenu nepokretnosti, vlasnički list) predajemo u odabranu banku.

Nakon pozitivne odluke Banke o odobrenju stambenog kredita uspostavlja se hipoteka II reda i nakon dobijanja Rešenja o upisu hipoteke od strane katastra banka pristupa isplati sredstava. Po realizaciji našeg stambenog kredita obavezno je brisanje hipoteke I reda. Zatim, potrebno je da prodavac likvidira svoj kredit i da nam dostavi Brisovnu dozvolu - to je saglasnost banke prodavca da se može izbrisati hipoteka u zemljišnim knjigama koju predajemo u RGZ i plaćamo taksu shodno tarifnku RGZ. Brisanjem hipoteke po kreditu prodavca hipoteka po našem stambenom kreditu automatski postaje hipoteka I reda, odnosno jedina hipoteka na sad već našem stanu.

Potvrda o isplati kupoprodajne cene veoma je važna za kupca jer ona predstavlja dokaz da je kupac izmirio celu svoju ugovornu obavezu na osnovu koje mu prodavac daje clausula intabulandi odnosno odobrenje da se može u javnim knjigama upisati kao vlasnik nepokretnosti.

Sve neophodne provere za Vas će izvršiti advokat, od pribavljanja prepisa lista nepokretnosti do provere pravnog stanja nepokretnosti (postojanja spora u vezi nepokretnosti ) i faktičkog stanja nepokretnosti na terenu, kao i sastaviti predugovor i kupoprodajni ugovor za stan opterećen hipotekom, zakazati overu kod javnog beležnika i preduzeti sve druge neophodne radnje.

Kupovina nepokretnosti stečene u braku

Veoma važna infomarciju koja treba biti proverena je i bračno stanje prodavca nekretnine, kao i saglasnost supružnika prodavca da se predmetna nepokretnost proda. Iako je u katastru kao vlasnik nepokretnosti upisan samo jedan supružni, uvođenem sistema javnog beležništva, uvedena je i praksa da se pri overi svakog kupopordajnog ugovora proverava bračno stanje prodavca i kupca, a sve da da bi se osiguralo da se nepokretnost stečena u braku prodaje uz saglasnost bračnog druga, kao i da se nepokretnost koja se stiče upisuje na oba bračna druga ili samo jednog od njih.

Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Da bi ugovor o prodaji proizvodio pravno dejstvo, osim što mora biti sačinjen u pismenoj formi i sadržati ranije pomenute elemente, on takođe mora biti i solemnizovan od strane nadležnog javnog beležnika, koji će biti pročitan i proveren nekoliko puta pred ugovornim stranama, koji treba da se slože i razumeju svaku ugovornu odredbu.

Pažnja!

Pored Ugovora, prodavac MORA da overi i posebnu izjavu da je isplaćen u celosti i da prema kupcu nema više nikakvih potraživanja, jer će ova izjava biti neizostavni deo dokumentacije koju kupac predaje za uknjižbu svog prava svojine u katastru!

Javni beležnik će Ugovoru dodati - Klauzulu o potvrđivanju isprave i tek tada Ugovor o kupoprodaji ima snagu javne isprave!

Dakle, kao što se može zaključiti zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti je vrlo komplikovan pravni posao prilikom čijeg zaključenja je potrebno biti obazriv i promišljen, zbog čega je preko potrebno dobro utvrditi polazne činjenice i ne treba žuriti.

Ukoliko ste u procesu pregovaranja radi kupovine ili prodaje stana, kuće ili druge nepokretnosti, kontaktirajte advokata za ugovor o kupoprodaji.