Kupovina nekretnine u Srbiji za strance u 5 koraka

Da li insotrani državljani mogu da kupe nekretninu i time steknu pravo na nepokretnostima u Srbiji?

Ukoliko ste se odlučili da kupite nepokretnostu Srbiji, prvo što treba da uradite, jeste da proverite da li i pod kojim uslovima državljani države čiji ste i vi državljanin mogu da steknu pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji.

Ovu informaciju možete saznati jednostavnom proverom da li između Republike Srbije i Vaše države postoji zaključen bilateralni sporazum koji reguliše oblast sticanja nepokretnosti državljana jedne države u drugoj državi, odnosno da li je zaključen bilateralnog sporazuma koji predstavlja ugovornu uzajamnost (reciprocitet), kojim su Vaša država i Republika Srbija uredile ovo pitanje.

U situaciji da takav sporazum ne postoji, treba izvršiti proveru da li je ostvaren faktički reciprocitet između država.

Naglašavamo da je sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu isključivo privilegija za domaće državljane, izuetno, državljani Evropske unije pod izuzetno restriktivnim uslovima mogu ostvariti ovu mogućnost.

Ukoliko vi kao stranac ipak možete kupiti nepokretnost u Srbiji, tada pronalazite onu koja vam odgovara, vršite njenu proveru, pregovarate oko cene i realizujete kupoprodaju. Pod provereom osim one fizičke pregledanjem nepokretnosti, misli se i na pravni aspekt, odnosno da li je prodavac zaista i vlasnik, da li neko treće lice ima pravo na nepokretnosti, da li postoje hipoteke, tereti itd..

U slučaju da državljani Vaše države ne mogu da steknu pravo svojije na nepokretnosti u Srbiji, jednostavno možete osnovati firmu u Srbiji i ovu prepreku preskočiti na ovaj način jer stranci, bez obzira što strani državljani koji ne mogu da stiču nepokretnosti, bez ograničenja mogu osnivati firme koje će se tretirati kao domaća pravna lica, koja mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima.

Dalje, stranci mogu da osnivaju i tzv. Special Purpose Vehicle sa namerom da steknu poljoprivredno zemljište putem domaćeg pravnog lica.

Sastavljanje Ugovora o kupoprodaji

Imovinski sporovi koji nastanu traju godinama, budu skupi i klijenti sebi prouzrokuju više štete nego koristi željom da samostalno, bez angažovanja advokat za imovinsko pravo, reše ovako važno pitanje, kao što je sticanje nepokretnosti.

Angažovanjem advokata prepuštate posao profesionalcu koji vašu i volju prodavca uobličava na takav način da obe strane budu zadovoljne nakon što advokat izvrši sve neophodne provere.

Advokat vas savetuje u svakom konkretnom slučaju šta je najbolje za obe ugovorne strane, kako bi se postigao dogovor i izbegle sve eventualne nesuglasice.

Solemnizacija od strane Javnog beležnika

Da bi ugovor bio punovažan, neophodo je da bude solemnizovan od strane nadležnog javnog beležnika u području na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost. Kod Javnog beležnika ugovorne strane potpisuju ugovor koji je prethodno sačinio advokat.

Solemnizacija predstavlja postupak upoznavanja ugovornih strana o njihovima pravima i obavezama od strane Javnog beležnika. Kupac postaje vlasnik predmetne nepokretnosti kada u Katastru nepokretnosti bude upisan kao vlasnik, a na osnovu solemnizovanog ugovora i dozvole za upis prava svojine.

Isplata cene, predaja nepokretnosti u posed i postupak pred Katastrom

Kupac isplaćuje kupoprodajnu cenu u ugovrenom roku prenosom sredstava na račun prodavca, dok mu je prodavac predaje u posed predajom ključeva u najčešćem broju slučajeva.

Napred je naveden neki generalni način realizacije ugovora o kupoprodaji, dok je u svakom konkretnom slučaja, ipak poželjno je konsultovati advokata.

Nakon solemnizacije Ugovora o kupoprodaji, a po dobijanju dobijanju dozvole za upis prava svojine “Clausula Intabulandi” od strane prodavca, Javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i sve ostale dokumente Službi za katastar nepokretnosti, koja dalje vrši upis bez učešća kupca ili prodavca u roku od 24h, čime je osnažena pravna sigurnost u promet nepokretnosti, mogućnost zloupotreba, i malverzacija koje su se ranije dešavale svela na minimum.

Plaćanje poreza i komunalnih troškova

Nakon kupovine nepokretnosti ostaje vam i obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Nakon overe kupoprodajnog ugovora, popunjava se i poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava, koju javni beležnik u roku od 24 časa, od momenta overe ugovora, podnosi nadležnom poreskom organu.

Poreska osnovica za određivanje poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena kupoprodajna cena nepokretnosti, ukoliko nije niža od tržine vrednosti.

Ukoliko nadležni poreski organ proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana kada je primio poresku prijavu, utvrd osnovicu za oporezivanje, u visini tržišne vrednosti nepokretnosti.

Poreska stopa iznosi 2,5 % od tržišne vrednosti nepokretnosti.

Osim poreza na prenos apsolutnih prava koja se plaća samo jednom ostaje vam obaveza plaćanja poreza na imovinu.

Poresku prijavu za Porez na imovinu takođe podnosi Javni beležnik, i ona se određuje na godišnjem nivou i plaća se kvartalno. Poreska stopa iznosi 0,4 % za nekretnine čija je vrednost do 10 miliona dinara, a za vrednije nekretnine se poreska stopa povećava.