Ugovori

Ugovor je pravno obavezujući sporazum između dve ili više strana koji definise i reguliše međusobna prava i obaveze.

U svakom trenutku, negde na svetu, dva čoveka se sastaju, rukuju se i obećavaju nešto jedno drugom. Ovaj oblik dogovora postoji već hiljadama godina.

Od starih civilizacija koje su razmenjivale zlato za hranu, do modernog doba digitalnih sporazuma, ugovori su postali nevidljivi mostovi koji povezuju ljude, ideje i poslove širom sveta.

Sadržaj:

1. Osnovne karakteristike
2. Ko odgovara za ispunjenje
3. Osnovni elementi
4. Najčešće vrste
5. Pravni poslovi koje zaključuju maloletnici
6. Da li je predugovor obavezan

Karakteristike ugovora

U srži svakog pravnog prometa nalazi se ugovor, odnosno saglasna izjava volje dve ili više strana usmerena na postizanje nekog cilja. Sporazum se može smatrati zaključenim onda kada se dve strane saglasne o bitnim elementima. Koji su to elementi, opet zavisi od vrste ugovora, te oni nisu kod svih isti.

Da bi ugovor uopšte mogao da se zaključi i proizvodi pravno dejstvo, neophodno da pre svega toga budu ispunjeni određeni uslovi:

1. Poslovna sposobnost sporazumnih strana - Poslovnu sposobnost imaju sva punoletna lica
2. Saglasnost za zaključenje - saglasna izjava volje dve strane da zaključe pravni posao
3. Predmet - Na primer ugovor o kupoprodaji nepokretnosti za svoj predmet ima neku nekretninu, dok ugovor o poklonu za svoj predmet može imati poklon automobila, sata ili njive.
4. Kauza - odnosno osnov za zaključenje ugovora. Kauza je u stvari ono na šta se jedna strana obavezuje, tj. šta ga je podstaklo da zaključi sporazum. Pa tako, kod kupoprodaje nepokretnosti, prodavac želi da prodajom dođe do novca, a kupac do prava svojine na stvari.
5. Pravna forma

Kada se govori o pravnoj formi, za pojedine pravne poslove, zakon predviđa da budu zaključeni u određenoj formi, pa tako svi pravni poslovi koji za svoj predmet imaju promet nepokretnosti, moraju biti zaključeni u pismenom obliku i overeni od strane javnog beležnika, dok ja za sklapanje braka neophodan uslov punovažnosti da bude zaključen pred matičarem. Za najveći broj saglasnih izjava volje, zakon ipak ne predviđa postojanje forme, te da bi oni proizvodili pravno dejstvo dovoljna je saglasnost o najvažnijim elementima koja se može izraziti prostom usmenom saglasnošću volja, rukovanjem, predajom robe...

Zakon o obligacionim odnosima je osnovni zakon kojim se regulišu ugovori, ali pojedini elementi su regulisani drugim zakonima, kao što je Zakon o radu, ili zakon o prometu nepokretnosti.

Poseban značaj imaju kodifikovani običaji - uzanse, odnosno poslovni običaji koji su prerasli u pravilo koje se primenjuje u trgovačkim transakcijama, a koje je objavilo, sakupilo i sistematizovalo nadležno telo, na primer, berze, ili komore ili druga profesionalna udruženja.

Uzanse se dele na opšte ili posebne.

Opšte uzanse se odnose na sve vrste ugovora, a prvenstveno na one o prodaji pokretnih stvari u robnom prometu.

Posebne uzanse važe samo za specifične struke. Na primer, u ugostiteljstvu, građevinarstvu, ili kao lučke uzanse.

Ko odgovara za ispunjenje ugovora

Zaključenjem ugovora, nastaje obaveza za sve strane učesnice. Neki su jednostrano obavezni, gde obavezu ispunjenja ima samo jedna strana, dok je najveći broj dvostrano ili višestrano obavezan, gde obaveze preuzimaju sve strane.

Elementi ugovora

Osnovni elementi mogu se podeliti na bitne (prirodne), dakle one čije je postojanje neophodno za postojanje ugovora i sporedne (slučajne). Koji su to bitni elementi zavisi od vrste ugovora, pa tako bitni elementi kod prodaje su stvar i cena, a slučajni su dan kada će kupcu biti predati ključevi.

Vrste ugovora

U našem pravu se, kao najvažniji, navode sledeći pravni poslovi:

1. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti - prodavac se obavezuje da na drugu stranu, kupcu za određenu novčanu naknadu prenese pravo svojine na nepokretnosti.
2. Ugovor o razmeni je onaj pravni posao kojim se jedna strana obavezuje da prenese pravo svojine na nekoj stvari ili na određenoj količini tih stvari, dok se druga strana, kao naknadu za to, obavezuje da prvoj strani prenese pravo svojine na drugoj vrsti stvari, odnosno na određenoj količini određenih drugih stvari.
3. Ugovor o poklonu obavezuje poklonodavca da na poklonoprimca prenese pravo svojine na nepokretnoj ili pokretnoj stvari ili prava.
4. Ugovor o zakupu se zaključuje između zakupodavca koji određenu stvar na određeno vreme ustupa korišćenje zakupcu, za određenu naknadu ili bez nje.
5. Ugovor o radu - definiše Zakon o radu i predstavlja osnovni ugovor u radnom pravu koji reguliše prava, obaveze i odgovornosti između poslodavca i zaposlenog u vezi radnog odnosa.
6. Ugovor o prenosu udela zaključuju postojeći ili budući članovi privrednog društva sa ciljem da uz naknadu ili bez nje steknu udeo u nekoj firmi.
7. Ugovor o posredovanju je takva vrsta sporazuma između nalogodavca i posrednika kojim se posrednik obavezuje da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi pregovora o zaključenju određenog ugovora.
8. Ugovor o građenju - obavezuje se izvođač radova da u ugovorenom roku sagradi određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na tom zemljištu, odnosno već postojećem objektu, izvrši određene građevinske radove, dok se naručilac obavezuje da izvođaču isplati određenu cenu za taj rad.
9. Ugovor o delu se zaključuje između naručioca posla i izvršioca posla, koji nema status zaposlenog, već radi na određeno vreme van radnog odnosa i on nema nikakva prava iz radnog odnosa za obavljanje određenog fizičkog ili intelektualnog rada van delatnosti poslodavca.
10. Ugovor o doživotnom izdržavanju, zaključuje se između primaoca izdržavanja i davaoca izdržavanja, gde je davalac izdržavanja u obavezi da izdržava i da se brine o primaocu do njegove smrti i da ga posle smrti sahrani, a za uzvrat primalac izdržavanja će na davaoca preneti prava tačno određenih stvari ili prava.
11. Ugovor o zajamu, obavezuje zajmodavca da zajmoprimcu preda u svojinu određenu količinu novca, a zajmoprimac se obavezuje da istu količinu novca vrati zajmodavcu u određenom roku, najčešće uz naknadu odnosno kamatu.

Pravni poslovi koje zakljucuju maloletnici

U vezi sa pravnim statusom maloletnika, zakonodavstvo pravi razliku u zavisnosti od godina maloletnog lica. Lica koja nisu navršila 14 godina prema zakonu kvalifikuju se kao „deca“, dok se lica starosti između 14 i 18 godina smatraju maloletnicima.

Maloletnici imaju ograničenu sposobnost sklapanja pravnih poslova. Pozitivno zakonodavstvo jasno definiše koje vrste pravnih poslova maloletnici mogu samostalno zaključivati, dok je za određene neophodna saglasnost roditelja ili zakonskog zastupnika. Pa tako maloletnici mogu samostalno primati poklone i preduzimati poslove manjeg značaja, kao što je kupovina u prodavnici, ili kupovina autobuske karte.

Važno je istaći da ukoliko pravni posao bude sklopljen sa maloletnim licem pod određenim okolnostima, ne znači nužno njegovu automatsku nevažnost, tj ništavost. Takvi ugovori mogu se pod određenim uslovima i unutar određenih vremenskih rokova potvrditi.

Pored toga, zakonska pretpostavka o potpunoj poslovnoj sposobnosti može biti nedovoljna u nekim situacijama. Ovo je posebno izraženo kada se radi o doživotnom izdržavanju gde su korisnici često starije ili bolesne osobe, pa je neophodna procena stručnog lica o sposobnosti za preduzimanje pravne radnje.

Predugovor

Pre sklapanja konačnog ugovora, često je neophodno formulisati predugovor. Ovaj dokument ima sve karakteristike i elemente glavnog ugovora. Predugovor je, u suštini, sporazum kojim se strane obavezuju da u predviđenom vremenskom roku zaključe glavni ugovor.

Ako se prilike promene pre finalizacije glavnog ugovora do tačke gde nema više interesa za njegovu realizaciju, strana koja želi da se povuče mora se osloniti na pravnu doktrinu izmenjenih okolnosti i istaći razloge za to.

Posebno je važno istaći da se predugovori najčešće zaključuju kada se radi o kupoprodaji nepokretnosti, jer je prethodno neophodno proveriti pravni status te imovine pre bilo kakvog potpisivanja. To znači da bi advokat Novi Sad trebalo da istraži postojanje hipoteka ili drugih prava na nepokretnosti, kao i da li postoji bilo koji drugi potencijalni tereti ili zahtevi treće strane.

U praksi, često se susrećemo s problemima u vezi sa formom predugovora, što može dovesti do toga da predugovor postane nevažeći. Na primer, pri sklapanju predugovora za kupoprodaju nepokretnosti, neophodno je da se overavanje sprovede isto kao i za glavni ugovor, ali bez određenih klauzula. Predugovori o kupoprodaji nepokretnosti koji nisu overeni kod javnog beležnika ne proizvode pravno dejstvo, i ovo je upravo jedan od razloga za postojanje imovinskih sporova sa investitorom.

Ugovorno pravo je oblast koja se konstantno razvija u skladu sa društvenim potrebama i tehnološkim inovacijama. Sporazumne strane svojim potpisima preuzimaju određena prava i obaveze, kojih se ponekad može teško osloboditi. Zato je najsigurnije da se u svakom konkretnom slučaju obratite stručnjaku, advokatu specijalizovanom za ugovore, kako biste imali maksimalnu pravnu zaštitu.